Аренда офиса в бизнес-центре, или кому на Руси в БЦ хорошо.

Если Вы бизнесмен и у Вас есть своя фирма, то рано или поздно встает вопрос о приобретении офиса. Конечно, его можно купить, но это требует больших единовременных финансовых вложений, что не всегда возможно и оправданно. Офис можно и арендовать. Вопрос где? Снять отдельное помещение или рассмотреть вариант аренды в бизнес-центре?

Итак, кому же подходит аренда офиса в БЦ? По большому счету, компаниям любого уровня, как начинающим, так и солидным, ведь бизнес-центры бывают различных категорий и уровней. Кроме того, в настоящее время, в городах достаточно много БЦ, что позволяет выбрать удобное для Вас местоположение и район, заплатив, при этом, за аренду ту сумму, которую Вы запланировали. Совокупность этих возможностей привела к тому, что сейчас существует стойкое мнение – арендовать офис в БЦ удобно и солидно.

Считается, что офис для фирмы, это вопрос престижа, так как клиенты и партнеры, приходя к Вам, оценивают по офису успешность и надежность Вашей компании. Известная поговорка «Встречают по одежке, а провожают по уму» работает и в этом случае.

Какие же преимущества дает аренда офиса в бизнес-центре?

​ — Удобное месторасположение. Как правило БЦ находятся вблизи остановок и станций метро.

— Наличие парковки и удобного подъезда, что в современной жизни является актуальным.

— Предоставление арендодателем юридического адреса, благодаря чему, Вы может открыть фирму, вести официальную переписку и получать корреспонденцию.

— Наличие сервиса: охрана здания, уборка помещений, коммунальные платежи, ремонт коммуникаций.

— Оптимальная планировка помещений, наличие комнат различных площадей и конфигураций.

— Развитая инфраструктура: надежный интернет-провайдер, качественная телефония, наличие систем кондиционирования вентиляции. Довольно часто на первом этаже БЦ располагаются кафе, магазины, фитнес-клубы.

​

​

Есть у аренды офисов в деловых комплексах и минусы:

— Учитывая большое количество автомобилей на сегодняшний день, может возникнуть проблема с парковкой. Частенько около БЦ площадки забиты с раннего утра. Иногда на парковках предусмотрены персональные места, но за них нужно платить дополнительно.

— Нужно подстраиваться под график работы БЦ, хотя, многие из них открыты более 12 часов в сутки.

— В любой момент рядом с Вами может появиться Ваш конкурент и начать переманивать Ваших клиентов.

Историческая справка:

Первые БЦ появились в 60-е годы прошлого столетия в Европе. В Россию эта услуга пришла спустя 30 лет. К популярности БЦ привели экономические факторы: земля в центральных районах городов подорожала, стоимость коммерческой недвижимости выросла, а арендные ставки стали высокими. В результате, на сегодняшний день, в любом городе мира, можно найти БЦ.

Как же правильно подобрать офис в БЦ? Для этого нужно определить, какие категория и разновидность делового центра подходят именно Вам.

По своим характеристикам БЦ делятся на категории ​ A, B, В+, С.

Офисы категории А имеют представительскую функцию и предназначены для руководства.

В зданиях такого уровня обязательно должно присутствовать следующее:

— Автоматизированная система управления зданием с централизованным мониторингом и управлением оборудованием инженерных систем.

— Система отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, позволяющая
регулировать микроклимат в отдельном офисном блоке.

— Автоматическая комплексная система пожарной безопасности, оснащенная высокоточными инструментами раннего обнаружения, дымоудаления, предотвращения распространения огня, и т. д.

— Высококачественные скоростные лифты для зданий 3 и более этажей гармонично сочетающиеся с интерьером здания. Наличие системы оптимизации и управления пассажиропотоком.

​ — Два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением и наличие источника бесперебойного энергоснабжения для аварийного электроснабжения и возможности резервирования.

— Системы безопасности и контроля доступа, возможность доступа для арендаторов 24х7 (система видеонаблюдения для всех входных групп, включая парковку, система электронных пропусков, круглосуточная охрана здания, ограничение зон доступа).

— Здание изначально спроектировано и построено как бизнес-центр или прошло капитальную реконструкцию под бизнес-центр.

— Высота помещения «в чистоте» 2,7 м и выше.

— Возможность открытой планировки этажа, позволяющей создать как
открытое пространство, так и небольшие офисы.

— Высококачественные материалы, использованные при отделке помещений
общего пользования и фасада.

— Современное высококачественное шумоизоляционное и энергоэффективное остекление, обеспечивающее достаточное естественное освещение.

— Хорошее расположение здания, отсутствие рядом объектов, которые могут оказывать негативное влияние на его имидж (например – свалки и тюрьмы).

— Удобный подъезд и транспортное сообщение, расположение вблизи основных транспортных артерий. Местоположение здания не более чем в 15 минутах ходьбы от ближайшей остановки общественного транспорта.

— Подземная парковка или наземная парковка. Наличие гостевой парковки.

— Офисное здание не распродано отдельными этажами или блоками различным владельцам.

— Управление объектом и его эксплуатация осуществляются профессиональной управляющей компанией, имеющей опыт на рынке офисной недвижимости от пяти лет.

— Эффективно организованная зона и служба ресепшн. Информационное табло. Система навигации. Наличие организованной зоны ожидания.

— Профессионально организованная зона питания для сотрудников и нескольких дополнительных услуг в непосредственной близости от
БЦ (банкомат, аптека, магазин).

— Хорошая видимость здания с красной линии со стороны главных транспортных артерий, отсутствие естественных и искусственных преград.

— Здание гармонично вписывается в архитектурный ансамбль города и не конфликтует с окружающей застройкой.

— Наличие возможности заключения долгосрочного договора.

— Соответствие стандарту оценки экологической эффективности зданий Green Zoom (или международным стандартам BREEAM и LEED).

— Расширенные решения для маломобильных групп населения (в части вертикального транспорта, дополнительных удобств и оборудование мест общего пользования).

Класс Б оптимален для стандартной офисной деятельности.

В БЦ этого уровня обязательно должно присутствовать следующее:

— Автоматическая система пожарной безопасности, система пожарной
сигнализации и оповещения. Отсутствие в отделке интерьера материалов с
повышенным классом опасности при пожарах.

— Качественные лифты для зданий высотой 3 и более этажей не требующие отделки.

— Два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением или источника бесперебойного энергоснабжения для аварийного электроснабжения.

— Система видеонаблюдения для всех входных групп, круглосуточная охрана здания.

— Качественные материалы, использованные при отделке помещений общего
пользования и фасада.

— Организованная парковка.

— Управление объектом и его эксплуатация осуществляются профессиональной управляющей компанией, имеющей опыт на рынке офисной недвижимости от трех лет.

— Решения для маломобильных групп населения.

Категория помещения В+ является офисом повышенной комфортности и по своим требованиям приблтжена к категории А.

В зданиях такого уровня обязательно должно присутствовать следующее:

— Система отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, позволяющая регулировать микроклимат в отдельном офисном блоке

— Автоматическая комплексная система пожарной безопасности, интегрированная в системы управления зданием, оснащенная высокоточными инструментами: раннего обнаружения, противоднымной защиты, дымоудаления, пожаротушения, предотвращения распространения огня, оповещения и управления эвакуацией. Применение пожаробезопасных и пожаростойких элементов отделки интерьера

— Высококачественные скоростные лифты для зданий 3 и более этажей гармонично сочетающиеся с интерьером здания

— Два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением или источника бесперебойного энергоснабжения для аварийного электроснабжения

— Система контроля доступа видеонаблюдения для всех входных групп, круглосуточная охрана здания, система электронных пропусков. Ограниченная зона доступа арендаторов

— Здание изначально спроектировано и построено как бизнес-центр или прошло капитальную реконструкцию под бизнес-центр

— Высота помещения «в чистоте» 2,7 м и выше

— Качественные материалы, использованные при отделке помещений общего пользования и фасада

— Современное высококачественное шумоизоляционное и энергоэффективное остекление, обеспечивающее достаточное естественное освещение

— Хорошее расположение здания, отсутствие рядом объектов, которые могут оказывать негативное влияние на его имидж (например — свалки, тюрьмы и прочее)

— Удобный подъезд и транспортное сообщение, расположение вблизи основных транспортных артерий. Местоположение здания не более чем в 15 минутах ходьбы от ближайшей станции метро и/или остановки общественного транспорта, или должным образом организованный автобус, курсирующий между объектом и инфраструктурой общественного транспорта

— Подземная парковка или наземная парковка. Наличие гостевой парковки

— Офисное здание не распродано отдельными этажами или блоками различным владельцам

— Управление объектом и его эксплуатация осуществляются профессиональной управляющей компанией, имеющей опыт на рынке офисной недвижимости от 4-х лет.

— Не менее 2-х независимых провайдеров телекоммуникационных услуг в здании, позволяющих обеспечить высокоскоростной и бесперебойный доступ к сети Интернет

— Эффективно организованная зона и служба ресепшн. Информационное табло. Система навигации. Наличие организованной зоны ожидания

— Профессионально организованная зона питания для сотрудников, соответствующий размерам здания и количеству работающих в нем сотрудников или наличие поблизости пунктов общественного питания. Так же наличие нескольких дополнительных услуг с учетом инфраструктуры в непосредственной близости от объекта (банкомат, аптека, розничный магазин, газетный киоск и прочие)

Офис в бизнес-центре класса С подходит для начинающей фирмы или временной аренды.

В таком здании обязательно должно присутствовать следующее:

— Автоматическая система пожарной сигнализации.

— Два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением или источника бесперебойного энергоснабжения для аварийного электроснабжения.

— Охрана здания.

— Обеспечение удовлетворения минимальных потребностей лиц с ограниченными возможностями.

По местоположению бизнес-центы делятся на 4 разновидности:

1.​ ​ ​ ​ Торговые галереи, элитные деловые центры. Располагаются в центральных районах города. Так как площади в них арендуют брендовые бутики и крупные фирмы, является наиболее дорогим вариантом.

2.​ ​ ​ ​ Локальные БЦ. Находятся в спальных районах города, рядом со станциями метро и остановками общественного транспорта. Является бюджетным вариантом делового центра.

3.​ ​ ​ ​ Региональные БЦ. Как правило, располагается на пересечении крупных магистралей или при подъезде к населенным пунктам. Часто имеет большие арендные площади.

4.​ ​ ​ ​ Супер-региональные центры (СРЦ). Находятся далеко от центра города, или на его окраине. Занимает большую площадь и имеет вместительную парковку.

На что нужно обратить внимание при аренде офиса в БЦ:

— Подбирайте площадь помещения, исходя из количества Ваших сотрудников. На каждого из них положено по 4,5 квадратных метра, лучше 6.

— Заранее прикиньте планировку и расположение сотрудников в офисе.

— Обратите внимание на вентиляцию. Она может сильно шуметь, что станет проблемой в жаркое время года. Отопление также не стоит упускать из виду.

— Лучше выбрать БЦ с несколькими провайдерами и оптоволокном. Это даст Вам возможность варьировать тариф и иметь качественный интернет.

— Поинтересуйтесь, можно ли получить доступ в офис рано утром и поздно вечером.

— Договоритесь с собственником об оплате аренды по актам. Так Вам будет легче обосновывать расходы и не потребуются письма арендодателя при отчетности.

— Закрепите в договоре суммузалогового платежа и​ порядок расчетов за​ последний месяц.

— Зафиксируйте в договоре правила повышение арендной ставки.

— Обсудите, за чей счет будет осуществляться ремонт. Если за Ваш, то постарайтесь включить его в арендную плату.

— Подумайте, будете ли Вы в ближайшее время набирать новых сотрудников. Для этого Вам понадобится дополнительная площадь. Тогда лучше снять офис рядом с пустующими помещениями или с соседями, которые планируют переехать.

Что же влияет на стоимость аренды помещения в БЦ?

Во-первых, его местоположение. Чем ближе к центру и, чем престижнее район, тем выше цена аренды квадратного метра. Во-вторых, местоположение офиса внутри БЦ. Его стоимость выше в том случае, если помещение просматривается от входа. В-третьих, категория БЦ, и, в-четвертых, срок, на который Вы заключаете договор.

В любом случае, решив снять офис в деловом центре, взвесьте все за и против, поймите, что наиболее выгодно для Вас, и помните, что, для получения хорошего результата, Ваши сотрудники, клиенты и партнеры должны чувствовать себя в офисе комфортно и тратить минимум времени на дорогу.