Грустному «Бахадиру» ищут собственника за полмиллиарда

Комментарий генерального директора АСК Недвижимость Чикирова Юрия Сергеевича.

В Казани продают один из крупнейших ТЦ в центре города — «Бахадир», впрочем, сам факт расположения в Вахитовском районе не делает это место проходным. Комплекс стоит в стороне от основных магистралей. После ухода «Рамстора», под который и реконструировали здание, в ТЦ так и не смогли найти сильных «якорных» арендаторов, за исключением «Ситилинка», но и формат последнего не позволяет создавать большой трафик для всего «Бахадира». Эксперты «Реального времени» сравнили его с недавно проданным «Олимпом» и усомнились в том, что торговые площади на улице Сары Садыковой могут быть интересны по заявленной цене.

Непрофильный актив для москвичей

В Казани на продажу выставили торговый центр «Бахадир» в центре города, на улице Сары Садыковой. Согласно объявлению, четырехэтажный комплекс в 14,1 тыс. квадратных метров продают за 500 млн рублей, то есть чуть более 35 тысяч за «квадрат». Вместе с ним идет земельный участок в 7,5 тыс. квадратных метров и парковка площадью в 3,1 тыс. на 250 машин. При этом основная парковка расположена не у комплекса, а через перекресток.

Согласно данным Росреестра, ТЦ с сентября 2015 года принадлежит ООО «Ф.П.Финанс», единственным владельцем которого, согласно данным системы «Спарк-Интерфакс», является Василий Михайлович Тельнов, зарегистрированный в Москве. За ним также числятся две московские компании, занимающиеся оптовой торговлей.

— Собственник живет за границей, это непрофильный актив, — говорят в Агентстве регионального развития, которое выступает продавцом ТЦ. — Даже говорим ему: «Давайте сдадим ваши площади», а он отвечает: «Мне неинтересно, я хочу продать этот бизнес». Там, конечно, ротацию надо конкретно проводить и вытаскивать хороший доход», — добавил продавец.

Без «якорей»

Впрочем, насколько хороший доход можно получить от этого ТЦ — неизвестно. На сайте заполняемость указана в 70%, впрочем, в агентстве тут же поправляют, что все-таки порядка 60%.

Торговый центр открылся в 2005 году после переделки из бывшего рабочего здания КМИЗа. Самая активная его жизнь пришлась именно на первые годы. Тогда якорным арендатором являлся продуктовый супермаркет сети «Рамстор», но в 2009 году сеть ушла из Казани, и последний магазин закрылся именно в ТЦ «Бахадир».

— После ухода «Рамстора» объект попытались репозиционировать, хотели сделать в спортивной тематике. Был какой-то велосипедный магазин, был X-fit, был магазин плавательных принадлежностей, который переехал на Спартаковскую. Постоянная ротация, — рассказывает Мурат Ахмеров, генеральный директор «А-Девелопмента».

Спасением для торгового центра стал «Ситилинк», занявший в 2011 году большие торговые и складские площади. Однако его нельзя назвать полноценным «якорем», привлекающим большой трафик. Дело в том, что «Ситилинк» фактически является большим пунктом выдачи товаров, которые можно заказать в интернете или через размещенные в ТЦ терминалы. Таким образом, чаще всего люди приходят туда лишь для того, чтобы забрать покупку и уйти, а не погулять и прицениться, как у обычных ретейлеров.

На четвертом этаже сейчас размещен не самый популярный фитнес-центр «Фамилия», занявший эту площадь после X-fit. Других крупных арендаторов нет. Да и далеко не все мелкие арендаторы остаются в ТЦ достаточно долго.

В Агентстве регионального развития отметили и необычную структуру второго этажа, оформленного в формате open space. Этот этаж используется под офисы небольших предприятий.

«Грустное место»

Директор агентства недвижимости «Грин Хилл Реалити» Леонид Рахимов сравнил ТЦ «Бахадир» с проданным в этом году ТЦ «Олимп», стоимость которого вместе с гостиницей и земельными участками составила 387 млн рублей.

«Вот реальная стоимость аналогичного торгового объекта, да еще рядом с выходом из метро. «Бахадир» же находится на улице Сары Садыковой, это достаточно грустное место. Ладно хоть там дорогу сделали, проехать стало можно», — рассказал Рахимов. Реальную стоимость объекта Рахимов оценил в 200 миллионов рублей.

Ахмеров же цену объекта в 35 тысяч за квадратный метр назвал «хорошей», но также сравнил ее с ценой того же ТЦ «Олимп», которая составляла около 15 тысяч за квадратный метр при более успешном расположении.

«Бахадир» же находится на улице Сары Садыковой, это достаточно грустное место. Ладно хоть там дорогу сделали, проехать стало можно», — говорит Леонид Рахимов.

О неадекватности цены реалиям рынка говорит и Юрий Чикиров, генеральный директор ООО «Девелоперская компания «АСК Недвижимость»: «В пересчете на квадратный метр стоимость составляет чуть более 35 тыс. рублей. Предполагая типичный коэффициент вспомогательных площадей, можно с большой уверенностью говорить об ожидаемой рыночной ставке 500—600 руб./кв. м. в месяц в среднем на комплекс, что в рынке. С учетом информации о недозагрузке в 30%, раскрываемой в объявлении о продаже, цена, на наш взгляд, завышена на 20—30%».

«Назрела необходимость по редевелопменту»

Впрочем, даже в случае с «Бахадиром» эксперты уверены, что комплекс может быть востребованным.

— Местоположение всегда нивелируется концепцией ТЦ, а наличие парковки (в 250 машино-мест) идет только в плюс широкому спектру использования, так как это неплохой показатель для Вахитовского района Казани, — считает Юрий Чикиров. — Со своей стороны заметим, что назрела необходимость комплекса мер по редевелопменту, включая продуманную рекламную кампанию.

«Трудно представить себе это как торговый центр, скорее как какой-то административный центр. Нужна узкая специализация, в принципе, торговый центр там можно сделать, но специализированный, куда едут специально», — добавляет Рахимов.

Ахмеров также считает, что необходимо репозиционирование. В качестве успешного примера он привел расположенный неподалеку бизнес-центр «Рябина», который некогда также был зданием КМИЗ, а сейчас, по словам эксперта, является административным центром с загрузкой, близкой к 90%. Ахмеров также предложил рассмотреть реконструкцию здания, к примеру, под офисы, либо создать такое специализированное назначение центра, ради которого туда будут приезжать целенаправленно: «Это не совсем то место для торговли. Качественный ретейл не будет заходить, локация не та», — добавил эксперт.

Источник : realnoevremya.ru