Особенности регистрации перехода прав собственности коммерческой недвижимости

Особенности регистрации перехода прав собственности коммерческой (нежилой) недвижимости

Покупая офис, нежилые помещение или даже здание практически каждый может столкнуться с «подводными камнями».

Вы нашли помещение, которое хотите приобрести в собственность. С чего же начать? Начнем по порядку.

При заключении крупных сделок необходимо учесть все возможные риски и начать именно с правовой (юридической) экспертизы приобретаемого объекта недвижимости. В чем же она заключается?

В частности, в нахождении информации о собственнике объекта, а именно:

— наличие судебных разбирательств. Здесь нам помогут сайты судов общей юрисдикции и арбитражных судов. В первую очередь проверить стоит суды общей юрисдикции (участок мирового судьи, районный суд) по месту регистрации продавца, во вторую — по месту нахождения недвижимости, которую вы хотите приобрести. Далее — базу арбитражных судов по ИНН, наименованию юридического лица или ФИО продавца;

— наличие исполнительных производств. База исполнительных производств судебных приставов по каждому региону находится в открытом доступе. Для проверки на предмет наличия исполнительных производств достаточно знать ФИО продавца и дату его рождения или наименование юридического лица — продавца и его юридический адрес;

— наличие обременений и ограничений на объекте недвижимости. Для того, чтобы узнать о возможных обременениях и ограничениях (включая аресты, аренду на срок более года, запрет регистрационных действий, наличие охранных зон и прочие) на объект недвижимости, необходимо запросить соответствующую выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) путем обращения в территориальный орган Росреестра (или МФЦ) или с помощью сайта Росреестра. Также можно запросить выписку из ЕГРН об истории перехода прав на этот объект и узнать о предыдущих владельцах. Следует учитывать, что, если этот объект перепродавался несколько раз за короткий промежуток времени (год-два), то сделка может быть оспорена третьими лицами;

— наличия задолженности по коммунальным платежам. Лучше (и проще) эту информацию уточнить непосредственно у самого продавца с предоставлением им документального подтверждения отсутствия задолженности перед ресурсоснабжающими организациями.Уклонение продавца от ответа на этот вопрос является поводом насторожиться и еще раз всё перепроверить;

— наличие признаков несостоятельности (банкротства) продавца (например, наличие суммарной задолженности (по обязательствам и или налогам) в размере 300 000 рублей (неспособность удовлетворить требования кредиторов); наличие определённого срока неисполнения обязательств (минимум 3 месяца); неспособность неплательщика в полном объеме удовлетворить требования всех кредиторов по денежным обязательствам (включая налоги)).

Часто при крупных сделках с юридическими лицами забывают еще один важный момент — это решение учредителей об одобрении крупной сделки. Тут важно понимать, что крупной сделкой считается сделка превышающая 25% от годового баланса юридического лица. Если не обратить внимание на этот момент, сделка может быть оспорена третьими лицами и суд может постановить вернуть все в первоначальное положение (т.е. покупатель утратит право собственности).

На этапе оформления сделки самое основное, что вас защитит — это, конечно, грамотно составленный договор, в котором четко прописан предмет договора, условия оплаты, порядок приема-передачи объекта недвижимости и ответственность сторон.

Росреестр может приостановить или отказать в регистрации в виду следующего:

— в договоре отсутствуют полные данные о продавце/покупателе, позволяющие идентифицировать физическое лицо и внести сведения в ЕГРН, а именно ФИО, дата рождения, серия и номер паспорта, адрес регистрации;

— если договор составлен более чем на 1 листе и он не подписан надлежащим образом (на каждом листе) и не прошит;

— договор купли-продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество составлен в простой письменной форме, тогда как подлежит обязательному нотариальному удостоверению (в соответствии с частью 1 ст. 42, частью 2 ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению; сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению);

— в договоре имеются расхождения в цене, например, указано 3 300 000 (три миллиона триста) рублей, когда должно быть «Три миллиона триста тысяч» рублей.

При участии кредитных (заемных) средств отказ в регистрации может быть обусловлен следующими причинами:

— заявление на регистрацию ипотеки в силу закона не представлено;

— не представлен сам кредитный договор;

— не представлен договор займа и не подтвержден факт передачи денежных (заемных) средств;

— не представлена закладная, в случае, если выдача закладной по условиям кредитного договора должна быть произведена одновременно с регистрацией права собственности и ипотеки в силу закона.

Еще один важный нюанс, который довольно часто встречается в практике – объект недвижимости является памятником культурного наследия. Такие объекты находятся под охраной государства. На собственника такого объекта накладываются определенные охранные обязательства. Законом также предусмотрена ответственность за нарушение таких обязательств. При отчуждении объекта недвижимости в договоре обязательно необходимо прописать наличие охранных обязательств, а также уведомить соответствующий государственный орган о предполагаемой сделке с таким объектом.

Если все перечисленное выше соответствует закону, можно переходить к самой регистрации. Для регистрации сделки нам обязательно понадобятся:

Заявление о государственной регистрации:
— перехода права (от продавца),

— регистрации права собственности (от покупателя);

Квитанция об уплате государственной пошлины;
Документ, подтверждающий полномочия лица, выступающего от имени стороны (для юридического лица — паспорт + приказ/решение о назначении руководителя, для физического лица — паспорт) либо нотариально заверенная доверенность на представителя (если документы подает представитель);
Учредительные документы юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями (оригиналы + копии (нотариально заверенные, либо заверенные руководителем ЮЛ) (по желанию, не обязательно);
Решение об одобрении крупной сделки, если сделка является крупной (оригинал + копия);
Правоустанавливающие документы на отчуждаемое имущество (по желанию, не обязательно, если права продавца на объект зарегистрированы в ЕГРН; если права на объект не зарегистрированы в ЕГРН придется сначала поставить объект недвижимости на кадастровый учет);
Подлинные экземпляры договора (простая письменная форма договора — в количестве равном числу сторон и один для регистрирующего органа, но не менее 2-х экземпляров; подготовленный нотариусом подлинник договора + минимум 1 заверенная нотариусом копия).

Также в конкретных случаях могут понадобиться:

• кредитный договор с банком, закладная и документы, указанные в закладной (при покупке недвижимости в ипотеку);
• согласие супруги/-га продавца на продажу объекта недвижимости (если объект является общим имуществом супругов), либо документ, свидетельствующий о том, что он не находится в совместной собственности супругов (например, заявление о гражданском состоянии, брачный договор, соглашение или решение суда о разделе общего имущества супругов);
• согласие залогодержателя (если объект находится в залоге, в т.ч. при ипотеке);
• отказ совладельцев от права преимущественной покупки (если продается доля в общей долевой собственности) и другие документы.

Данный перечень не является исчерпывающим, актуален на дату составления и может изменяться в соответствии с требованиями законодательства.

Мы постарались описать те «подводные камни» при оформлении перехода права собственности коммерческой недвижимости, с которыми Вы можете столкнуться. Однако, если Вы не уверены в собственных силах, то рекомендуем все же обратиться за профессиональной помощью юриста, специализирующегося в сфере недвижимости.